1세대 1주택은 12억까지 세금이 없어요. 넘는 부분만 과세되고 오래 살수록 크게 깎여요.
1세대 1주택 비과세
소득세법 89조1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유하고 팔면 양도소득세가 없어요. 다만 양도가액이 12억을 넘으면 넘는 만큼은 과세돼요.
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- 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 2년 보유에 더해 2년 거주도 채워야 비과세예요.
- 세대 기준이에요. 배우자와 같은 주소의 가족이 가진 집을 모두 세요.
- 분양권과 입주권도 주택 수에 들어가요.
- 이사로 일시적 2주택이 된 경우 새 집을 산 뒤 3년 안에 옛 집을 팔면 비과세를 이어가요.
양도가액별 양도소득세
취득가액을 양도가액의 절반으로 둔 예시같은 집이라도 얼마나 보유하고 살았는지에 따라 세금이 크게 달라져요. 오래 산 경우와 짧게 보유한 경우를 나란히 뒀어요.
| 양도가액 | 취득가액 | 과세 대상 차익 | 10년 보유·10년 거주 | 4년 보유·거주 안 함 |
|---|---|---|---|---|
| 10억 | 5억 | - | 비과세 | 비과세 |
| 13억 | 6억 5,000만원 | 5,000만원 | 49.5만원 | 513.2만원 |
| 15억 | 7억 5,000만원 | 1억 5,000만원 | 315.2만원 | 3,056.4만원 |
| 20억 | 10억 | 4억 | 1,412.4만원 | 1억 1,821만원 |
| 25억 | 12억 5,000만원 | 6억 5,000만원 | 3,210.4만원 | 2억 1,156만원 |
| 30억 | 15억 | 9억 | 5,226.1만원 | 3억 858만원 |
지방소득세(양도소득세의 10%)를 포함한 금액이에요. 중개보수·취득세 같은 필요경비는 빼지 않았어요 — 넣으면 세금이 줄어요.
장기보유특별공제
소득세법 95조과세 대상 차익에서 이 비율만큼 빼고 세율을 매겨요. 1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 세어 합칩니다.
| 기간 | 1세대 1주택 (보유+거주) | 그 밖의 주택 |
|---|---|---|
| 3년 | 24% | 6% |
| 5년 | 40% | 10% |
| 7년 | 56% | 14% |
| 10년 | 80% | 20% |
| 15년 | 80% | 30% |
1세대 1주택은 보유 연 4%·거주 연 4%로 각각 40%가 상한이고 합해서 최대 80%예요. 거주 공제는 2년 이상 살아야 붙어요.
양도소득세율
2년 이상 보유 기본세율과세표준에 아래 세율을 매기고 누진공제를 뺍니다. 여기에 지방소득세 10%가 더해져요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만원 초과 3억 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 초과 5억 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 초과 10억 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만원 |
반영하지 않은 것
조건이 사람마다 갈리는 것은 표에 넣지 않았어요. 아래에 해당하면 실제 세금이 달라져요.
- 2주택 이상이거나 조정대상지역 중과세율이 적용되는 경우.
- 보유 1년 미만(70%)·2년 미만(60%) 단기 양도세율.
- 중개보수·취득세·법무비용 같은 필요경비와 자본적 지출.
- 상속·증여로 받은 집의 취득가액 산정, 부담부증여.
- 같은 해에 두 번 이상 양도해 합산되는 경우.
실제 신고 전에는 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 상담으로 확인하세요.
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